der auf einen Referenzzeitpunkt (z. B. Bewertungsstichtag) diskontierte Wert zukünftiger Einzahlungen und Auszahlungen einer bestimmten Periode
Immobilien und Liegenschaften in Vorarlberg und Umgebung tragen unterschiedliche Werte in sich – je nach Bewertungszweck und diesbezüglich anzuwendender Methode. Ob bspw. Verkehrswert (Marktwert), Nutzwert oder Herstellungswert und weitere Werte: Jeder Begriff beschreibt eine bestimmte Art der Wertermittlung für Immobilien und ganze Liegenschaften.
Eine präzise Immobilien- oder Liegenschaftsbewertung schafft Transparenz und bildet die Grundlage für Entscheidungen beim Kauf, Verkauf oder bei rechtlichen und steuerlichen Fragen. Ziel jeder Immobilienbewertung ist es, den jeweils realistischen Marktwert objektiv und nachvollziehbar zu bestimmen.
Zwischen dem Verkaufspreis, den sich ein Eigentümer vorstellt, und jenem, den ein Käufer als angemessen empfindet, liegen oft deutliche Unterschiede. Erst durch die Befundung aller wertrelevanten Komponenten und eine fundierte Wertermittlung wird der tatsächliche, immanente Wert einer Immobilie oder Liegenschaft in Vorarlberg sichtbar. Dieses Bewusstsein ist die Grundlage jeder Preisverhandlung. Die Kosten für ein Immobiliengutachten liegen dabei meist nur im Promillebereich des gesamten Marktwerts – und sind somit ein Bruchteil der möglichen Preisabweichung.
In Kreditverhandlungen sind Banken naturgemäß der stärkere Partner. Üblicherweise finanzieren sie höchstens rund 80 Prozent des ermittelten Liegenschaftswertes. Da der angesetzte Verkehrswert jedoch häufig unter dem tatsächlichen Marktwert liegt, ergibt sich in der Praxis oft nur eine Finanzierung von etwa 60 Prozent des realen Immobilienwerts. Ein unabhängiges Gutachten kann dieser Tendenz entgegenwirken und zu einer objektiven Einschätzung der Belehnungsbasis beitragen – ein wichtiger Vorteil für Eigentümer in Vorarlberg.
Viele Immobilien und Liegenschaften bergen das Potenzial, durch Teilbarkeit oder vorhandene Wohneinheiten in separate, grundbücherlich gesicherte Rechtskörper übergeführt zu werden. Dieser Vorgang – die sogenannte Parifizierung – kann den Verkehrswert deutlich steigern, da einzelne Einheiten getrennt veräußert oder beliehen werden können.
Das Finanzamt legt standardisierte Restnutzungsdauern – etwa 66 Jahre für Wohnbauten oder 50 Jahre bei Gewerbebauten - und pauschalierte Aufteilungen des Verkehrswertes fest – etwa 40 Prozent für Grund und 60 Prozent - für Gebäude bei Wohnobjekten. Durch ein Bauzustandsgutachten können jedoch technische Mängel nachgewiesen werden, die eine Verkürzung der Restnutzungsdauer und damit eine höhere jährliche Abschreibung ermöglichen. Auch bei der Aufteilung des Verkehrswertes kann ein Gutachten den tatsächlichen Anteil des Gebäudewertes belegen – zum Beispiel bei Stadthäusern mit geringem Grundanteil, wo eine realistische Aufteilung von 10/90 statt 40/60 nachweisbar ist. Dadurch können bis zu 90 Prozent des Verkehrswertes abgeschrieben werden, anstatt nur der pauschalierten 60 Prozent.
Bereits in der Projektierungsphase lässt sich der potenzielle Verkehrswert eines Bauvorhabens bestimmen. Eine fiktive Verkehrswert Ermittlung ermöglicht es, wirtschaftlich sinnvolle Anpassungen vorzunehmen, um aus einem wenig profitablen Projekt ein rentables oder sogar hoch profitables Projekt zu machen. So wird die Bewertung zu einem wichtigen Steuerungsinstrument für erfolgreiche Projektentwicklung in Vorarlberg.
Sie haben eine Frage zum Thema Immobilienbewertung? Gerne helfe ich Ihnen mit meiner langjährigen Erfahrung als Sachverständiger für Immobilien & Liegenschaften im Raum Vorarlberg weiter.