Nachlass, Trennung, Pflege, Verwaltung, Enteignung, Insolvenz
Dienstbarkeiten haben einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienwert. Sie schränken die Nutzung eines Grundstücks (dienendes Grundstück) zugunsten eines anderen (herrschendes Grundstück) ein. Dadurch kann der Wert des belasteten Grundstücks sinken, während das begünstigte Grundstück an Wert gewinnt – beispielsweise durch den Zugang zu Straßen oder Leitungen. Die genaue Bewertung hängt von Art und Umfang der Dienstbarkeit ab.
Ein Gutachten zu Rechten und Lasten ist immer dann notwendig, wenn diese den Wert oder die Nutzung einer Immobilie maßgeblich beeinflussen. Das ist häufig bei Immobilienkäufen, gerichtlichen Verfahren, Erbschaften oder der Festlegung von Entschädigungen der Fall. Im Lastenblatt des Grundbuchs sind solche Rechte wie Dienstbarkeiten, Mietverträge oder Reallasten eingetragen. Um eine korrekte Wertermittlung vorzunehmen, müssen diese detailliert analysiert werden – beispielsweise durch ein Fruchtgenussrecht Gutachten oder bei der Bewertung eines Wohnrechts.
Bei Immobilien unterscheidet man zwischen Rechten an einer Immobilie und Lasten, die diese beschweren. Zu den Rechten zählen unter anderem Eigentumsrecht, Dienstbarkeiten (Servituten), Baurecht, Vorkaufsrecht, Wiederkaufsrecht und Bestandrecht, die im so benannten A2-Blatt des Grundbuchs eingetragen sind. Zu den Lasten einer Immobilie gehören insbesondere Reallasten, Pfandrechte sowie Veräußerungs- und Belastungsverbote, die den Immobilienwert beeinflussen können, die im so benannten C-Blatt des Grundbuchs eingetragen sind.
Das Fruchtgenussrecht ermöglicht es dem Berechtigten, die Nutzungen und Erträge einer Immobilie zu ziehen – etwa durch Vermietung oder Verpachtung – ohne selbst Eigentümer zu sein.
Ein Gutachter übernimmt dabei eine zentrale Rolle. Im Rahmen des Fruchtgenussrechts werden der Wert der Nutzungen, die Erträge und der Verkehrswert des Fruchtgenussrechtes ermittelt. Grundlage dafür sind Faktoren wie Lage, Zustand, Restnutzungsdauer und der anzuwendende Kapitalisierungszinssatz. Solche Bewertungen dienen häufig steuerlichen Zwecken, etwa bei Erbschafts- oder Schenkungsangelegenheiten, und tragen zur rechtssicheren Abwicklung von Verträgen mit Reallast oder Nutzungsrechten in Vorarlberg bei.
Die Erfassung und Bewertung von Rechten und Lasten wie Reallast oder Fruchtgenussrecht an Liegenschaften ist wesentlich, da sie den Verkehrswert einer Immobilie stark beeinflussen können. Eine nachvollziehbare Wertermittlung erfordert dabei die konkrete Betrachtung des Einzelfalls.